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建筑方案及其优化设计这样做,拯救上亿成本

文章作者:佚名 人气:发表时间:2024-04-15 12:37:22




设计费只占建设成本的1%左右,而影响的是100倍设计费的建造成本,影响的是数百倍设计费的销售额。


优化设计的效益惊人,动辄上千万上亿,建筑方案的优化设计甚至可以改变项目的整体盈利能力。之前我们做的很多项目就是例子:

a

江西南昌泰豪动漫园规划优化设计,创造了4.6亿价值;

b

深圳龙岗丰庆路住宅项目规划与户型优化设计,创造了1.8亿价值;

c

江苏新沂星河湾D地块规划与建筑优化设计,创造了0.83亿价值;


……


1总图定位:价值差别巨大



总图定位具有极高附加值与技术创意含量,往往关系着项目成败。项目往往需要比较多个总图的经济效益,不同方案的盈利能力往往相差数亿。


下图是一个产业园项目总图的比较,利益是3~5个亿的差别。


(文中图请横屏放大查看)





2主、客观资源善用


一是因地制宜量身定制,资源利用最大化。


将景观、朝向、间距、商业界面等资源用足,同时也把道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素最小化。


下图项目位于深圳,优化为规划与建筑平面紧密结合的设计,量身定做户型,用足每一寸土地和面宽。增加舒适性,如价格差为500元/平方米,则价值增加:66752×0.05=3337.6(万元)。





二是教育、交通、医疗等资源利用最大化。





地理位置优越的住宅项目,可以通过做多户数,让更多的人口享受市政资源,从而带来巨大效益。


政府的公共投资是分给临近业主的福利。在市中心,户型越小,单方租金越高。


好的学位房能大幅度卖高价格,如深圳园岭,可以多卖100万/套左右(一个楼盘增加上千户的价值就是10多亿)。


另外,还有地铁、高铁甚至高速出口等交通资源,以及医疗、公园等配套都可以通过多设户数提高其价值。


3容积率、层数


一是做够容积率。


由于地价一定,容积率的损失会提高楼地面价,从而损失利润。


提高容积率的办法有:加大进深,精细化日照设计,把东西面宽用足顶层局部复式等。


下面项目为顶层局部复式的实际案例。北面退台4.5米,南面做复式,不影响日照,可增加面积:13413平方米,假如每平方米利润0.12万元,则价值:13413×0.12=1609.56万元。








二是控制建筑层数。


需要注意公共建筑24、50、80、100米几个高度,以及住宅建筑6、11、18、27、33几个层数,不要因为恰好超过一点而多花冤枉成本。


例如高铁明珠项目为限价房,成本最低即利润最高。优化设计通过控制层数,方案四在相同间距、空间等品质指数的情况下减少8个单元100米建筑,节省成本约:420×33×8×0.02=2217.6万元。





4车均面积与公摊面积



一是车均面积,动辄节约上千万成本。


按照每100平方米地上面积一个车位估算,如每个车位32平方米,则地下车库的面积比例约为25%,因此,地库的设计是非常重要的,可以说地库是住宅建筑以外的最大建筑类型。


车库需要与地上建筑协调规划设计,那怕优化出一个车位,也是相当于节省30来平方米的面积,或6万元以上的造价。


很多项目的车均面积在40平方米左右,同样是1000个车位,车均面积为30和35平方米将相差5000平方米面积,成本为1000万以上。


合理地库车均面积应该控制在30平方米左右。


车库设计需要注意:最合理的柱网,车道需两边停车,尽量减少地下停车,尽量抬高车库,避免设计双层地下车库,严格控制设备用房面积,设备用房及楼梯宜集中布置在角落或不宜停车之处。


下图是一个小项目地库优化示意图,花费三个小时,仅仅微调平面,优化出50个车位,成本价值也有300万以上。






二是公摊面积,可压缩成千上万平米。


很多高层住宅户型公摊面积太大,特别是北方户型,核心筒经常是70~80多平方米,好的设计都是可以控制在60平方米左右。如果每户增加3平方米套内面积,则可以把两间卧室的边长拉大0.4米,原来放不了电视台或衣柜的卧室就都可以放了,每节约一平米就可以舒适一间房。


公共建筑售价往往比住宅更高,也同样需要严格控制公摊面积,当然特别追求舒适的除外。


2014年华南城三地住宅项目优化设计,增加套内面积3万多平方米,折算价值是1.8亿多,换算建造成本也有约0.5亿。





下图为具体控制公摊面积案例。





5平面优化与精细化


平面优化,功能合理化是优化的重点,有的户型一优化就可以多出玄关、卫生间、餐厅等空间,或者提高空间的使用效率,哪怕挪动一处墙体、改变一下开门的位置,都可能大大改善使用效果。另外在形式上也可以结合装修设计。


下面户型优化不仅减少公摊、合理化平面、尺度舒适化,还增加了玄关、独立餐厅等空间、更加南北通透。






平面的精细化,注意与规划总图的结合设计,精细化到每一平方米,多抠出100平方米也许就是增加几百万的销售额。


下面项目在优化户型的同时,通过核心筒内收,增加了一层商业的面积164.16平方米,效益为160多万。






第一,外形更加规则。对车库、商业和造价有利,北部可增加商业面积:20.52×2层×4栋=164.16(平方米),价值:164.16×1万元/平方米=164.16万元,地下室面积的节约更加是不可估量。


第二,标准层公摊面积减少11.08平方米。增加套内面积:11.08平方米×30.33层×12栋=4032.68平方米,价值:4032.68平方米×0.5万元/平方米=2016.34万元。


第三,核心筒品质相当。电梯厅虽然稍暗,但通风可对流,另外入户处更加明亮。


6门与窗


减少角部开门,可产生增加数平米的效果。角部开门会使角部两边墙壁无法摆放家具,如门垛加长到0.6米左右,则可以减少一边墙体被门占用,增加可能的家具空间,实现“U”形布局,产生一平方米的使用效果,整套数扇门的改善则相当于增加数平方米的使用效果,这对于小户型的居住非常有利。





卧室两方向开窗,人生三分之一的时间呼吸好空气。可开发产品包括房间百页门、装饰型排气风扇等。




7建筑外观设计



一是同成本也有天壤之别的效果。


控制外墙表面积、通过设计用普通的材料和工艺实现比较经典的效果。好的建筑形象可以产生大的吸引力,提高收益。


下面是一个五星酒店的立面优化前后对比,造价相差不大,效果却是天壤之别。




二是艺术化创新的惊艳


在传统建筑的基础之上,通过设计艺术化地创新,基本不增加成本,可以产生很有新意的惊艳效果,甚至可以变普通建筑为旅游景点或历史文物,如上海、天津、武汉租界的欧式建筑,黄山宏村,贵州遵义夜郎城等。下面为陈氏宗祠的设计。



由于各种原因没有实施,希望在其他地方能够建成。



三是中国建筑师也能做地标。


南昌华南城CBD的优化设计,通过取消规划和建筑单体弧线,节约大量成本和工期,两外观优化方案分别通过“彩色玛瑙塔”和“庐山瀑布”的概念,低成本地实现了美轮美奂的艺术化效果,充满烂漫色彩,达到标志性建筑的目的。


原设计



优化设计





四是屌丝建筑师原创也有可能。


原创并非大师的专利,下面四项目为原创度比较高的设计,其概念分别为:“智慧银河”、“桃江桃花”、“西江浪”、“牵牛花”。



五是低成本也可能更艺术性。


下图为映山红主题的项目优化。纯雕塑、节约造价、不需要运营;绿叶商业,规则坡屋顶。避免主题建筑2.8万平方米的体量,雕塑更容易做出足够的体量,造价低廉,节约2.2亿。


原设计


优化设计



8另辟蹊径的优化设计


一是公寓设计住宅化,提高大品质。


对小区内部通风更加有利,也避免南面一堵墙,设为小户型住宅,有更多的端部高品质户型,同时也更加有利于结构,便于销售。


如价格差为3000元每平方米,则价值增加:21728×0.3=6518.4(万元)。



二是伸缩隔断,客厅、餐厅晚上变卧房。


户型每多一房间,面积大概需要增加15平方米,通过在客厅和餐厅安装伸缩隔断,再配合一些可变家具,晚上把客厅、餐厅变为卧房。


对于业主可以大大提高其使用效率,出租提高租金;对于开发商,通过装修也可以提高其销售价格,特别在一二线城市,价值巨大。


可开发产品包括美观隐形的伸缩隔断、可变家具、收纳墙体材料安装服务等。




三是收缩房车,价格只有房价的零头,而且可以享受顶级环境。


车型大小如面包车、小货车,顶部可以升高,可以四面伸展,变化出卧室、卫生间等多个房间。


白天停车场,晚上开去近郊的海边、山林,城市公园等环境优美的地方,可经常换着住,天天晚上呼吸好空气。


可以结合城市公园、旅游地产开发,把白天的普通停车位或者道路变为晚上的房车位,充分利用优质的环境资源,特别实用于单身青年,小家庭,也可出租经营。



作者:陈国才,曾任知名设计公司主创建筑师、设计总监;来源:明源地产研究院。




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