建筑方案及其优化设计这样做，拯救上亿成本

设计费只占建设成本的1%左右，而影响的是100倍设计费的建造成本，影响的是数百倍设计费的销售额。

优化设计的效益惊人，动辄上千万上亿，建筑方案的优化设计甚至可以改变项目的整体盈利能力。之前我们做的很多项目就是例子：

a

江西南昌泰豪动漫园规划优化设计，创造了4.6亿价值；

b

深圳龙岗丰庆路住宅项目规划与户型优化设计，创造了1.8亿价值；

c

江苏新沂星河湾D地块规划与建筑优化设计，创造了0.83亿价值；

……

1总图定位：价值差别巨大

总图定位具有极高附加值与技术创意含量，往往关系着项目成败。项目往往需要比较多个总图的经济效益，不同方案的盈利能力往往相差数亿。

下图是一个产业园项目总图的比较，利益是3~5个亿的差别。

（文中图请横屏放大查看）

2主、客观资源善用

一是因地制宜量身定制，资源利用最大化。

将景观、朝向、间距、商业界面等资源用足，同时也把道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素最小化。

下图项目位于深圳，优化为规划与建筑平面紧密结合的设计，量身定做户型，用足每一寸土地和面宽。增加舒适性，如价格差为500元/平方米，则价值增加：66752×0.05=3337.6（万元）。

二是教育、交通、医疗等资源利用最大化。

地理位置优越的住宅项目，可以通过做多户数，让更多的人口享受市政资源，从而带来巨大效益。

政府的公共投资是分给临近业主的福利。在市中心，户型越小，单方租金越高。

好的学位房能大幅度卖高价格，如深圳园岭，可以多卖100万/套左右（一个楼盘增加上千户的价值就是10多亿）。

另外，还有地铁、高铁甚至高速出口等交通资源，以及医疗、公园等配套都可以通过多设户数提高其价值。

3容积率、层数

一是做够容积率。

由于地价一定，容积率的损失会提高楼地面价，从而损失利润。

提高容积率的办法有：加大进深，精细化日照设计，把东西面宽用足顶层局部复式等。

下面项目为顶层局部复式的实际案例。北面退台4.5米，南面做复式，不影响日照，可增加面积：13413平方米，假如每平方米利润0.12万元，则价值：13413×0.12=1609.56万元。

二是控制建筑层数。

需要注意公共建筑24、50、80、100米几个高度，以及住宅建筑6、11、18、27、33几个层数，不要因为恰好超过一点而多花冤枉成本。

例如高铁明珠项目为限价房，成本最低即利润最高。优化设计通过控制层数，方案四在相同间距、空间等品质指数的情况下减少8个单元100米建筑，节省成本约：420×33×8×0.02=2217.6万元。

4车均面积与公摊面积

一是车均面积，动辄节约上千万成本。

按照每100平方米地上面积一个车位估算，如每个车位32平方米，则地下车库的面积比例约为25%，因此，地库的设计是非常重要的，可以说地库是住宅建筑以外的最大建筑类型。

车库需要与地上建筑协调规划设计，那怕优化出一个车位，也是相当于节省30来平方米的面积，或6万元以上的造价。

很多项目的车均面积在40平方米左右，同样是1000个车位，车均面积为30和35平方米将相差5000平方米面积，成本为1000万以上。

合理地库车均面积应该控制在30平方米左右。

车库设计需要注意：最合理的柱网，车道需两边停车，尽量减少地下停车，尽量抬高车库，避免设计双层地下车库，严格控制设备用房面积，设备用房及楼梯宜集中布置在角落或不宜停车之处。

下图是一个小项目地库优化示意图，花费三个小时，仅仅微调平面，优化出50个车位，成本价值也有300万以上。

二是公摊面积，可压缩成千上万平米。

很多高层住宅户型公摊面积太大，特别是北方户型，核心筒经常是70~80多平方米，好的设计都是可以控制在60平方米左右。如果每户增加3平方米套内面积，则可以把两间卧室的边长拉大0.4米，原来放不了电视台或衣柜的卧室就都可以放了，每节约一平米就可以舒适一间房。

公共建筑售价往往比住宅更高，也同样需要严格控制公摊面积，当然特别追求舒适的除外。

2014年华南城三地住宅项目优化设计，增加套内面积3万多平方米，折算价值是1.8亿多，换算建造成本也有约0.5亿。

下图为具体控制公摊面积案例。

5平面优化与精细化

平面优化，功能合理化是优化的重点，有的户型一优化就可以多出玄关、卫生间、餐厅等空间，或者提高空间的使用效率，哪怕挪动一处墙体、改变一下开门的位置，都可能大大改善使用效果。另外在形式上也可以结合装修设计。

下面户型优化不仅减少公摊、合理化平面、尺度舒适化，还增加了玄关、独立餐厅等空间、更加南北通透。

平面的精细化，注意与规划总图的结合设计，精细化到每一平方米，多抠出100平方米也许就是增加几百万的销售额。

下面项目在优化户型的同时，通过核心筒内收，增加了一层商业的面积164.16平方米，效益为160多万。

第一，外形更加规则。对车库、商业和造价有利，北部可增加商业面积：20.52×2层×4栋=164.16（平方米），价值：164.16×1万元/平方米=164.16万元，地下室面积的节约更加是不可估量。

第二，标准层公摊面积减少11.08平方米。增加套内面积：11.08平方米×30.33层×12栋=4032.68平方米，价值：4032.68平方米×0.5万元/平方米=2016.34万元。

第三，核心筒品质相当。电梯厅虽然稍暗，但通风可对流，另外入户处更加明亮。

6门与窗

减少角部开门，可产生增加数平米的效果。角部开门会使角部两边墙壁无法摆放家具，如门垛加长到0.6米左右，则可以减少一边墙体被门占用，增加可能的家具空间，实现“U”形布局，产生一平方米的使用效果，整套数扇门的改善则相当于增加数平方米的使用效果，这对于小户型的居住非常有利。

卧室两方向开窗，人生三分之一的时间呼吸好空气。可开发产品包括房间百页门、装饰型排气风扇等。

7建筑外观设计

一是同成本也有天壤之别的效果。

控制外墙表面积、通过设计用普通的材料和工艺实现比较经典的效果。好的建筑形象可以产生大的吸引力，提高收益。

下面是一个五星酒店的立面优化前后对比，造价相差不大，效果却是天壤之别。

二是艺术化创新的惊艳。

在传统建筑的基础之上，通过设计艺术化地创新，基本不增加成本，可以产生很有新意的惊艳效果，甚至可以变普通建筑为旅游景点或历史文物，如上海、天津、武汉租界的欧式建筑，黄山宏村，贵州遵义夜郎城等。下面为陈氏宗祠的设计。

由于各种原因没有实施，希望在其他地方能够建成。

三是中国建筑师也能做地标。

南昌华南城CBD的优化设计，通过取消规划和建筑单体弧线，节约大量成本和工期，两外观优化方案分别通过“彩色玛瑙塔”和“庐山瀑布”的概念，低成本地实现了美轮美奂的艺术化效果，充满烂漫色彩，达到标志性建筑的目的。

原设计

优化设计

四是屌丝建筑师原创也有可能。

原创并非大师的专利，下面四项目为原创度比较高的设计，其概念分别为：“智慧银河”、“桃江桃花”、“西江浪”、“牵牛花”。

五是低成本也可能更艺术性。

下图为映山红主题的项目优化。纯雕塑、节约造价、不需要运营；绿叶商业，规则坡屋顶。避免主题建筑2.8万平方米的体量，雕塑更容易做出足够的体量，造价低廉，节约2.2亿。

原设计

优化设计

8另辟蹊径的优化设计

一是公寓设计住宅化，提高大品质。

对小区内部通风更加有利，也避免南面一堵墙，设为小户型住宅，有更多的端部高品质户型，同时也更加有利于结构，便于销售。

如价格差为3000元每平方米，则价值增加：21728×0.3=6518.4（万元）。

二是伸缩隔断，客厅、餐厅晚上变卧房。

户型每多一房间，面积大概需要增加15平方米，通过在客厅和餐厅安装伸缩隔断，再配合一些可变家具，晚上把客厅、餐厅变为卧房。

对于业主可以大大提高其使用效率，出租提高租金；对于开发商，通过装修也可以提高其销售价格，特别在一二线城市，价值巨大。

可开发产品包括美观隐形的伸缩隔断、可变家具、收纳墙体材料安装服务等。

三是收缩房车，价格只有房价的零头，而且可以享受顶级环境。

车型大小如面包车、小货车，顶部可以升高，可以四面伸展，变化出卧室、卫生间等多个房间。

白天停车场，晚上开去近郊的海边、山林，城市公园等环境优美的地方，可经常换着住，天天晚上呼吸好空气。

可以结合城市公园、旅游地产开发，把白天的普通停车位或者道路变为晚上的房车位，充分利用优质的环境资源，特别实用于单身青年，小家庭，也可出租经营。

作者：陈国才，曾任知名设计公司主创建筑师、设计总监；来源：明源地产研究院。

点击此处链接了解更多~